新納入試點(diǎn)納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃、建筑服務(wù)、銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)四項(xiàng)業(yè)務(wù)的預(yù)征率，稅率，征收率看似比較復(fù)雜，筆者對(duì)其進(jìn)行了梳理，以幫助記憶。

一、預(yù)征率：

　　（一）一般計(jì)稅

　　1、跨縣市建筑：2%

　　2、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃、房地產(chǎn)銷售：3%

　　3、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)：5%

　　（二）簡易計(jì)稅

　　1、個(gè)人（包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人）出租住房：1.5%（減按1.5%計(jì)算）

　　2、跨縣市建筑、房地產(chǎn)銷售：3%

　　3、不動(dòng)產(chǎn)（個(gè)人出租住房外）經(jīng)營租賃、轉(zhuǎn)讓：5%

　　小結(jié)：

　　1、預(yù)征率有2%、3%、5%三檔，還有個(gè)人出租住房特例按1.5%計(jì)算。

　　（1）一般計(jì)稅預(yù)征率用3%的多（理解：減負(fù)思路）。

　　例外情況：

　　轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)預(yù)征率是5%（理解：由地稅代征，不區(qū)分是一般計(jì)稅還是簡易計(jì)稅）；

　　跨縣市建筑是2%（理解：設(shè)的低是為了避免因在建筑服務(wù)地大量超繳，機(jī)構(gòu)所在地出現(xiàn)留抵，占?jí)杭{稅人資金）；

　　（2）簡易計(jì)稅的預(yù)征率用5%的多（理解：和征收率一致，保證原有地方財(cái)政收入不受影響）；

　　例外情況：

　　建筑服務(wù)業(yè)（和征收率一致）和房地產(chǎn)銷售（理解：是按預(yù)收款計(jì)算）是3%；

　　個(gè)人出租住房是按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算。（營業(yè)稅政策平移）。

　　2、一般計(jì)稅和簡易計(jì)稅預(yù)征率相同的有：房地產(chǎn)銷售都為3%，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)都為5%。

　　3、計(jì)算公式：一般情況下，應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅銷售額-可扣除）÷(1+稅率/征收率）×預(yù)征率

　　例外情況：

　　（1）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不論一般計(jì)稅還是簡易計(jì)稅，均按5%征收率進(jìn)行換算，即預(yù)繳時(shí)都是：（含稅銷售額-可扣除）÷（1+5%）×5%。（理解：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)由于是地稅代征，納稅人身份由國稅掌握，無法區(qū)分是不是一般納稅人）

　　（2）房地產(chǎn)銷售的應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率/征收率）×3%;（理解：延續(xù)營業(yè)稅的操作方法，收到預(yù)收款后直接乘以3%計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，但現(xiàn)在可以換算成不含稅價(jià)，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。）

　　（3）個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額：（含稅銷售額-可扣除）÷（1+5%）×1.5%。

　　（4）除其他個(gè)人外，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地/建筑服務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（理解：其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。）

　　（5）納稅人提供道路通行服務(wù)，在機(jī)構(gòu)所在地直接申報(bào)納稅即可，不需要預(yù)繳稅款。（理解：公路很長，可能跨好幾個(gè)縣（市、區(qū)）甚至跨省。）

　　4、預(yù)繳時(shí)可從含稅銷售額中扣除的（公式中簡稱可扣除）：

　　（1）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)：不動(dòng)產(chǎn)（不含自建）轉(zhuǎn)讓，可扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，只要不是自建，一般計(jì)稅和簡易計(jì)稅在預(yù)繳時(shí)都可扣除；

　　（2）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房：銷售購買2年以上（含2年）的非普通住房，可扣除購買住房價(jià)款，僅限于北京市、上海市、廣州市和深圳市地區(qū)，其他地區(qū)免征增值稅。

　　（3）跨縣市建筑：可扣除支付的分包款。

二、稅率/征收率

　　（一）一般計(jì)稅 :四項(xiàng)業(yè)務(wù)稅率全部為11%；

　　（二）簡易計(jì)稅：四項(xiàng)業(yè)務(wù)中除了跨縣市建筑，試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)征收率為3%，其他征收率為5%；個(gè)人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　小結(jié)：

　　1、新納入試點(diǎn)行業(yè)納稅人除不動(dòng)產(chǎn)（含房地產(chǎn)，住房）的銷售、出租適用增值稅征收率為5%外，其余為3%，有特殊規(guī)定的除外。

　　2、簡易計(jì)稅時(shí)，四項(xiàng)業(yè)務(wù)除房地產(chǎn)銷售外，預(yù)繳稅款的計(jì)算和申報(bào)應(yīng)納稅款的計(jì)算一致。（理解：這意味著適用簡易計(jì)稅方法所實(shí)現(xiàn)的增值稅其實(shí)已經(jīng)在預(yù)繳地即建筑服務(wù)發(fā)生地和不動(dòng)產(chǎn)所在地入庫。）

　　3、申報(bào)時(shí)：應(yīng)納稅款=（含稅銷售額-可扣除）÷(1+稅率/征收率）×稅率/征收率/1.5%。

　　4、申報(bào)時(shí)可從含稅銷售額中扣除的：

　　（1）適用簡易計(jì)稅的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建）轉(zhuǎn)讓：可扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額；一般計(jì)稅自建和非自建不動(dòng)產(chǎn)都不得扣除（理解：一般計(jì)稅憑專票抵扣）。

　　（2）跨縣市建筑：簡易計(jì)稅可扣除支付的分包款，一般計(jì)稅不得扣除。（理解：繼續(xù)沿用了原營業(yè)稅差額征稅規(guī)定，一般計(jì)稅憑專票抵扣）；

　　（3）房地產(chǎn)銷售：一般計(jì)稅可扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款，簡易計(jì)稅不得扣除。

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